В первом полугодии 2025 года рынок коммерческой недвижимости и участков под застройку в России пережил настоящее обрушение: объёмы инвестиций рухнули на 38% и составили всего 290 миллиардов рублей. Цифры сами по себе тревожные, но если копнуть глубже, картина становится ещё мрачнее это падение затрагивает ключевые сегменты экономики и говорит о системных проблемах, которые пока никто не решается решать.
Девелопмент под ударом
Особенно сильно пострадали площадки под девелопмент жилья когда-то драйвер роста, а теперь один из главных аутсайдеров. Причины лежат на поверхности: на рынке попросту не осталось привлекательных лотов. Всё, что можно было выгодно продать, уже давно выкуплено, а оставшиеся объекты не интересны ни по расположению, ни по стоимости, ни по потенциалу.
К этому добавляется другая беда отсутствие доступного финансирования. Кредитные условия стали неподъёмными: ключевая ставка на исторических максимумах, банки не готовы идти на риск, а девелоперы не спешат брать деньги под непомерные проценты. В результате сделки срываются ещё до начала переговоров, а инвестиционная активность замораживается.
Иссякшие ресурсы и уходящие иностранцы
В течение последних лет заметную часть инвестиций формировали сделки с активами уходящих зарубежных компаний многие из них были вынуждены продать свои активы в России. Однако теперь этот источник полностью исчерпан: всё, что могло быть куплено уже куплено. Новых крупных иностранных игроков нет, а российский бизнес не в состоянии заменить их ни по объёму капитала, ни по уровню экспертизы.
Таким образом, рынок потерял один из своих главных двигателей роста, и похоже, навсегда. Иностранный капитал, который в прежние годы обеспечивал устойчивость и динамику, ушёл, а на его место никто не пришёл.
Склады больше не спасают
Складской сегмент, долгое время служивший островком стабильности, теперь тоже оказался под давлением. В январе-июне 2025 года объём сделок на этом рынке составил 60 миллиардов рублей на 45% меньше, чем годом ранее. Этот спад особенно тревожен, ведь склады традиционно считались "тихой гаванью" для инвесторов в условиях турбулентности.
Однако и здесь начались структурные изменения: предложение стало превышать спрос, интерес к аренде и покупке со стороны бизнеса резко снизился. Вакантность растёт, а арендные ставки уже демонстрируют признаки стагнации. Иными словами, рынок начал расползаться по швам даже там, где раньше был переизбыток оптимизма.
Без реформ без будущего
Очевидно, что рынок коммерческой недвижимости находится в глубоком кризисе. Падение инвестиционной активности это не просто статистика. Это сигнал о том, что экономика задыхается: проекты не стартуют, рабочие места не создаются, налоги не поступают. Девелоперы ждут, инвесторы выжидают, банки не кредитуют. Государство молчит.
Эксперты говорят, что оживление может начаться лишь после снижения ключевой ставки. Но это паллиатив, а не лекарство. Даже при удешевлении заимствований остаются фундаментальные проблемы: правовая неопределённость, бюрократия, нестабильность рубля, ограниченные инструменты фондирования. Пока эти вопросы не решены, ни о каком возрождении рынка речи не идёт.
Поворот к худшему
Учитывая текущие тренды, можно ожидать дальнейшего ухудшения ситуации уже во втором полугодии. Участники рынка, и без того обескураженные, скорее свернут активность, чем рискнут вложиться в нестабильные проекты. Региональные инвестиции почти заморожены, а Москва, хоть и держится дольше, уже теряет былую устойчивость.
В результате мы получаем замкнутый круг: отсутствие сделок тормозит развитие городов, замедляет инфраструктурное обновление и разрушает экосистему бизнеса. Без стратегического вмешательства государства и привлечения новых инвесторов в том числе из дружественных стран рынок может впасть в длительную депрессию.
